Când cineva cumpără un teren sau se gândește să construiască o casă, prima întrebare este aparent simplă: ce se poate construi acolo? Răspunsul nu depinde însă doar de suprafața terenului, de proprietar sau de proiectul pe care îl are în minte. El este legat de regulile de urbanism stabilite pentru acel loc și de modul în care administrația le comunică celui interesat.
În România, unul dintre principalele instrumente prin care această informație ajunge la cetățean este certificatul de urbanism. Legea nr. 50/1991 îl definește drept un act de informare prin care autoritatea face cunoscute regimul juridic, economic și tehnic al terenului sau construcției, cerințele urbanistice aplicabile și, după caz, avizele și acordurile necesare pentru autorizarea lucrărilor.
Important este că certificatul de urbanism nu este o autorizație de construire. El nu îi dă proprietarului dreptul de a începe lucrările, ci îi spune care sunt condițiile în care un asemenea proiect ar putea fi autorizat. Legea precizează explicit că certificatul nu conferă dreptul de a executa lucrări de construcții.
De ce este necesar un asemenea document?
În realitate, un teren nu este „construibil” în sensul simplu în care o mașină este disponibilă pentru vânzare sau o locuință poate fi folosită imediat. Asupra lui se aplică reguli stabilite prin documentațiile de urbanism și prin alte acte normative. Acestea pot determina funcțiunea zonei, condițiile de construire, limitele și regimul construcției, accesul la infrastructură sau necesitatea unor avize.
Certificatul de urbanism aduce aceste informații într-un document emis pentru un anumit imobil și pentru un anumit scop. De aceea, solicitantul trebuie să precizeze scopul pentru care îl cere. Legea prevede și că, în anumite situații, certificatul poate fi solicitat pentru operațiuni imobiliare, concesionarea unor terenuri sau alte demersuri administrative și juridice.
În prezent, legea permite inclusiv emiterea și comunicarea certificatului în format digital, dacă solicitantul optează pentru această modalitate, iar documentul electronic are aceeași valoare juridică în condițiile prevăzute de lege.
România nu este singura țară care oferă cetățeanului o astfel de informație
Ideea de bază nu este specifică României. În aproape orice sistem european, persoana care intenționează să construiască trebuie să afle înainte dacă proiectul este compatibil cu regulile aplicabile terenului și ce aprobări sunt necesare. Diferența apare în modul în care este organizată această informare.
Franța este un exemplu interesant, deoarece are chiar un document denumit „certificat d’urbanisme”. Acesta poate permite solicitantului să cunoască regulile de urbanism aplicabile unui teren și, în cazul certificatului operațional, să afle dacă o operațiune pe care intenționează să o realizeze este fezabilă. Procedura este administrată prin autoritățile locale, iar administrația franceză pune la dispoziție formulare și informații oficiale pentru solicitare.
În alte state, însă, informația nu este concentrată într-un document cu aceeași funcție și aceeași denumire. În Țările de Jos, de exemplu, cetățeanul poate verifica regulile aplicabile unui anumit loc prin portalul oficial Omgevingsloket. Planul de mediu al municipalității stabilește reguli privind utilizarea terenurilor și construcțiile, iar utilizatorul poate căuta informațiile în funcție de adresă sau poate indica o anumită zonă pe hartă.
Sistemul olandez arată astfel o altă posibilitate: în loc ca informația să fie obținută în primul rând printr-un certificat solicitat de cetățean, o parte importantă a regulilor poate fi consultată direct într-un sistem digital. Același portal permite verificarea dacă este necesară o autorizație și, în situațiile aplicabile, depunerea online a cererii.
Diferența este importantă pentru că schimbă perspectiva. Într-un sistem, administrația poate furniza informația printr-un document individual emis la cerere. În altul, o parte din aceeași informație poate fi accesată direct de cetățean, printr-o bază de date sau o hartă urbanistică digitală.
Nu există un „certificat de urbanism european”
Uniunea Europeană nu impune statelor membre un document unic care să corespundă certificatului de urbanism românesc. Organizarea urbanismului și procedurile de autorizare rămân în mare măsură responsabilitatea sistemelor naționale și locale.
De aceea, comparația corectă nu este neapărat între documente cu același nume, ci între modurile prin care administrațiile răspund la aceeași întrebare: ce pot face pe acest teren și în ce condiții?
Într-o țară răspunsul poate veni printr-un certificat de urbanism. În alta, prin consultarea planului de zonare și a regulilor locale. În alta, printr-o procedură de informare prealabilă sau printr-un instrument digital care verifică regulile aplicabile unei anumite parcele. Iar pentru proiectul propriu-zis intervine apoi autorizația de construire sau procedura echivalentă.
Franța și Țările de Jos sunt două exemple care arată această diferență. În Franța există un certificat de urbanism propriu-zis, în timp ce în Țările de Jos accentul este pus mai mult pe consultarea regulilor teritoriale și pe integrarea procedurilor într-un sistem digital.
Întrebarea importantă nu este documentul, ci accesul la informație
Din perspectiva cetățeanului, diferența dintre sisteme poate părea mai puțin importantă decât rezultatul final. Dacă o persoană cumpără un teren, ceea ce vrea să știe este dacă poate construi o casă, ce dimensiune poate avea aceasta, ce funcțiune este permisă, ce retrageri trebuie respectate, dacă există restricții și ce proceduri trebuie parcurse.
De aici apare și o întrebare mai largă despre administrația publică: cât de ușor poate un cetățean să afle ce reguli se aplică unei proprietăți?
Un sistem în care informația este clară, actualizată și ușor accesibilă poate reduce incertitudinea înainte de cumpărarea unui teren sau înaintea începerii unui proiect. Un sistem în care informația este fragmentată între documentații, instituții și proceduri diferite poate transforma o întrebare simplă într-un traseu administrativ mult mai complicat.
În România, certificatul de urbanism are tocmai rolul de a concentra într-un document informații esențiale despre imobil și despre condițiile urbanistice aplicabile. În plus, legislația românească a introdus posibilitatea emiterii sale în format digital.
În alte țări europene, digitalizarea merge uneori mai departe, prin sisteme în care cetățeanul poate consulta direct regulile aplicabile unui anumit punct de pe hartă și poate verifica online necesitatea unei autorizații. Modelul olandez este un exemplu relevant în acest sens.
De ce merită făcută comparația
Privit strict ca document administrativ, certificatul de urbanism poate părea un subiect tehnic, interesant mai ales pentru proprietari, arhitecți, dezvoltatori sau persoane care intenționează să construiască.
Privit însă ca instrument prin care administrația comunică cetățeanului regulile aplicabile unei proprietăți, subiectul devine mult mai larg.
El atinge transparența administrației, accesul la informații, digitalizarea serviciilor publice, dreptul de proprietate, investițiile și timpul necesar pentru realizarea unui proiect. Iar comparația europeană permite o întrebare care depășește particularitățile legislației românești: trebuie cetățeanul să ceară administrației informația despre teren sau administrația ar trebui să îi permită să o găsească singur, rapid și clar?
Certificatul de urbanism rămâne, în România, un instrument central pentru această informare. Dar modul în care alte administrații europene organizează aceeași relație dintre cetățean, teren și regulile de construire arată că documentul în sine nu este singura soluție.
Iar aceasta este, de fapt, partea interesantă a comparației europene: nu cine are sau nu are „certificat de urbanism”, ci cât de simplu poate afla un cetățean european ce poate face cu terenul său înainte să investească bani într-un proiect.
