Certificatul de urbanism este unul dintre primele documente de care ai nevoie atunci când vrei să construiești, să modifici o construcție sau să faci anumite operațiuni asupra unui teren. Deși este cerut frecvent de proprietari, cumpărători, dezvoltatori sau proiectanți, certificatul de urbanism este adesea confundat cu autorizația de construire.
Diferența este esențială: certificatul de urbanism informează și stabilește ce condiții trebuie respectate, în timp ce autorizația de construire este documentul care permite executarea lucrărilor.
Ce este certificatul de urbanism
Potrivit Legii nr. 50/1991, certificatul de urbanism este un act de informare emis de autoritatea competentă. Prin intermediul său sunt comunicate solicitantului informații privind regimul juridic, economic și tehnic al terenului sau construcției și sunt stabilite cerințele urbanistice care trebuie respectate în funcție de amplasament.
Cu alte cuvinte, certificatul răspunde, înainte de începerea unei investiții, la întrebări precum:
- ce regim are terenul sau construcția;
- ce reguli urbanistice se aplică;
- ce se poate realiza pe acel amplasament;
- ce condiții trebuie respectate;
- ce avize și acorduri sunt necesare pentru etapa următoare.
Informațiile sunt stabilite în raport cu documentațiile de urbanism și de amenajare a teritoriului aprobate și aplicabile imobilului.
Cine poate solicita certificatul de urbanism
Certificatul de urbanism poate fi solicitat de orice persoană fizică sau juridică interesată, nu doar de proprietarul imobilului.
Acest lucru este important mai ales în cazul terenurilor care urmează să fie cumpărate. Un potențial cumpărător poate solicita informații urbanistice despre teren pentru a afla ce reglementări se aplică acestuia.
Legea urbanismului prevede, de asemenea, că pentru aceeași parcelă pot fi emise mai multe certificate de urbanism, iar informațiile urbanistice trebuie să fie aceleași pentru toți solicitanții atunci când se bazează pe aceleași documentații și reglementări. Pentru emiterea certificatului nu este necesară, în acest scop, solicitarea actului de proprietate asupra imobilului.
Pentru ce se emite
Cel mai cunoscut scop este pregătirea unei investiții pentru care urmează să fie solicitată o autorizație de construire sau de desființare.
Certificatul poate fi însă emis și pentru alte situații prevăzute de lege. Printre acestea se află anumite operațiuni notariale privind circulația imobiliară, concesionarea unor terenuri, proiectarea unor lucrări publice și anumite operațiuni de împărțire sau comasare a parcelelor.
Prin urmare, certificatul de urbanism nu trebuie privit doar ca „hârtia necesară pentru a construi o casă”. Utilitatea lui este mai largă.
Ce conține certificatul de urbanism
Una dintre cele mai importante funcții ale documentului este să prezinte regimul juridic, economic și tehnic al imobilului.
Regimul juridic
Acesta privește situația juridică a imobilului și elementele care trebuie cunoscute din punct de vedere urbanistic și administrativ.
În funcție de amplasament, pot exista, de exemplu, servituți, zone cu regim special, restricții sau alte condiționări care trebuie luate în considerare.
Regimul economic
Se referă la încadrarea și utilizarea terenului sau construcției din perspectiva reglementărilor urbanistice aplicabile.
Regimul tehnic
Aici se regăsesc condițiile urbanistice și tehnice care trebuie respectate pentru investiția avută în vedere.
În funcție de documentațiile de urbanism aplicabile, pot fi relevante elemente precum funcțiunea zonei, regimul de construire, retragerile, regimul de înălțime, procentul de ocupare a terenului sau coeficientul de utilizare a terenului.
Certificatul poate spune și ce avize sunt necesare
Un aspect important este că certificatul de urbanism stabilește și lista avizelor și acordurilor necesare în vederea autorizării.
Acest lucru face din certificat un document de orientare pentru etapa următoare.
De exemplu, în funcție de proiect și de amplasament, pot fi solicitate avize de la furnizorii de utilități sau de la diferite autorități și instituții. Lista nu este identică pentru toate terenurile și toate investițiile, deoarece depinde de caracteristicile amplasamentului și de lucrările propuse.
Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 sunt aprobate prin Ordinul nr. 839/2009, cu modificările și completările ulterioare.
Certificatul de urbanism NU este autorizație de construire
Aceasta este probabil cea mai importantă diferență de reținut.
Obținerea certificatului de urbanism nu înseamnă că proprietarul poate începe lucrările.
Legea prevede expres că certificatul de urbanism nu conferă dreptul de a executa lucrări de construcții.
În cazul unei construcții pentru care este necesară autorizarea, certificatul reprezintă una dintre etapele premergătoare.
Ulterior, documentația pentru autorizația de construire trebuie să includă certificatul de urbanism, precum și documentele, avizele, acordurile și celelalte elemente solicitate în acesta, în condițiile legii. Normele metodologice prevăd certificatul de urbanism printre documentele necesare pentru documentația de autorizare.
Pe scurt: certificat de urbanism → afli condițiile și ce trebuie pregătit → obții avizele și întocmești documentația → soliciți autorizația → începi lucrările numai după autorizare, dacă legea impune autorizație.
Ce acte sunt necesare
Documentele concrete și modalitatea de depunere trebuie verificate la autoritatea competentă care emite certificatul, inclusiv pentru eventualele servicii electronice disponibile.
La nivelul cadrului general, cererea pentru certificatul de urbanism trebuie să permită identificarea solicitantului și a imobilului și să precizeze scopul pentru care este solicitat certificatul. Normele metodologice stabilesc formularul-model și regulile aplicabile emiterii acestuia.
În funcție de situație, sunt utilizate documente pentru identificarea imobilului, precum planuri cadastrale sau topografice. Cerințele exacte trebuie verificate în procedura autorității competente, deoarece documentația poate depinde de scopul solicitării și de situația imobilului.
De ce este important scopul trecut în cerere
Scopul solicitării nu este un detaliu formal. Certificatul de urbanism este emis pentru un anumit scop, iar condițiile urbanistice și documentele solicitate trebuie raportate la operațiunea pe care solicitantul dorește să o realizeze.
De aceea, înainte de depunerea cererii este important să fie precizat corect ceea ce se urmărește: construire, modificare, extindere, desființare, schimbare de destinație sau altă operațiune pentru care legea prevede emiterea certificatului.
Certificatul de urbanism nu „aprobă” construcția
Un certificat de urbanism poate arăta că, în principiu, există anumite condiții urbanistice pentru realizarea unei investiții. El nu reprezintă însă o aprobare a proiectului și nu garantează automat că autorizația de construire va fi emisă.
Autorizația se emite ulterior, pe baza documentației prevăzute de lege și cu respectarea condițiilor și avizelor aplicabile.
De aceea, un teren pentru care a fost emis un certificat de urbanism nu trebuie considerat automat un teren „pe care se poate construi orice”.
Certificatul de urbanism este, în primul rând, documentul prin care administrația spune ce reglementări se aplică unui imobil și ce trebuie făcut mai departe pentru realizarea scopului solicitat. El:
- informează asupra regimului juridic, economic și tehnic;
- stabilește cerințele urbanistice aplicabile;
- indică avizele și acordurile necesare pentru etapa de autorizare;
- poate fi solicitat de persoane fizice sau juridice;
- este utilizat în mai multe situații prevăzute de lege;
- nu ține loc de autorizație de construire;
- nu permite începerea lucrărilor de construcții.
Pentru că regulile concrete de depunere, taxele și documentele administrative pot varia în funcție de autoritatea competentă și de situația imobilului, informațiile dintr-un certificat de urbanism trebuie întotdeauna raportate la localitatea și la proiectul pentru care a fost solicitat.
Baza legislativă principală: Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și Normele metodologice aprobate prin Ordinul nr. 839/2009, cu modificările și completările ulterioare.
